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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

然而，在加州的一些高檔住宅區，這些來自中國的新鄰居並不十分受歡迎，他們被指對美國的"房事"一無所知。事實上，在美國持有一座房屋並不僅是一紙房產證或是穩定的投資收益那麼簡單，美國人終生都在與房屋打交道，房屋投資也絕非一錘子買賣，對於掘金美國房市的中國投資人來說，需要補的功課還很多。

根據美國運通消費與儲蓄追蹤報告，每年近三分之二的美國屋主會針對房屋的改進進行投資，這一數字即使是在地產經濟嚴重下滑的2007年之後也未曾下降。究其原因，屋主們相信房屋升級會在房屋的再次出售時提升房屋價值。能使房屋明顯升值的改建，例如對洗手間和廚房的裝修、新增房間、建造車庫、庭院設計等項目成為屋主們改建工程的首選。在美國的房產市場上，最搶手的房源通常是維護較好、庭院美觀、並有較多升級和裝修的房子，而那些疏於保養和沒有特色裝修的房屋一般都乏人問津，甚至隻能折價賣出。

美國人中國人是樓市救世主

在加州聖荷西，當地人笑稱聖荷西樓市的救世主是中國人，他們驚訝於這些中國人豪擲全款的闊氣。據當地地產經濟行業協會的統計，2013年聖荷西房產的國際買傢中有五成來自中國，同比激增89%，而其中七成以上的房款都是一次付清。

在美國這個二手房超過90%的房產市場裡，買到新房子的幾率很小。即便是新房，也少不瞭每年的常規保養，這些保養通常涉及一年一次的清理空調排氣管道，清理屋頂瓦片，清理雨槽、檢查地基、檢查白蟻、疏通下水道......如果說這些事項不太緊急還能暫緩，那麼房屋前後院從夏季開始每周一次的剪草和修枝便是一筆逃不掉且龐大的支出。

舊房子由於價格便宜，在很多華人投資客眼裡，抄底買下來再花點錢升級改造應該仍是很劃算的買賣。但在美國的房屋建造成本裡，人工與材料設計各占一半，通常一個廚房或衛生間的簡單裝修就算是大工程瞭，費用在3~5萬美元不等，工期也通常是國內的兩倍。像去年底特律1萬美元抄底價賣出的"小黑屋"，那整修費用恐怕是天價瞭。

美國房價已經連漲23個月，迎來瞭新一輪地產繁榮期，也吸引瞭不少海外投資客。在分享這場美國地產復蘇盛宴的陣容中，來自中國的投資客成為不可忽視的一股力量，甚至有媒體發出"中國人要買下美國"的驚呼。

在美國，尤其是新英格蘭地區，五十年甚至是一百年以上高齡的住宅隨處可見。許多年代久遠的房屋雖歷經風雨，仍能保持姣好的面貌，其持久的秘訣就在於美國人"自掃門前雪"的細心維護。

由於社區管理局的權限獨大，美國房屋的業主們通常對於住宅沒有完全獨立的使用權，諸多活動受到限制。

由於社區管理局的權限獨大，美國房屋的業主們通常對於住宅沒有完全獨立的使用權，諸多活動受到限制。而不同社區的管理條例也不盡相同，如：不允許養大於20英鎊的寵物，不能在後院建遊泳池，禁止裝衛星天線等。因而在買房時，房產所在的社區管理局通常成瞭一個捆綁的買賣，如果比較倉促地決定，恐怕日後的煩惱將源源不絕。

一個環境美觀、房屋齊整的社區意味著房產上更多的附加值，以及整個小區在市場上更高的估值。許多華人買傢往往在買房之初看重瞭這一點，殊不知，一個社區的環境是需要業主們付出相當的克制和代價的。

2013年美國在房屋改建上的消費額高達2140億美元，占居民房屋建造總支出的46%，占日常生活支出的32%。

美國房屋的每個部分都有特定壽命。比如木質的架構大概是30年使用期，屋頂20年，電路25年，外墻30年，鍋爐30年......到期自然就要更換。但事實上，美國人的更新率比這要高得多，筆者所住的小區建於1978年，外墻木板5年就更換一次，因而小區的面貌得以常換常新。

內容來自sina新聞

根據美國房屋建材行業協會的數據，2013年美國在房屋改建上的消費額高達2140億美元，占居民房屋建造總支出的46%，占日常生活支出的32%。

美國人是如何花費這筆錢的？美國崇尚DIY文化，在這種環境中熏陶長大的美國人通常練就一身好本領，會拆電線會通水管，會爬屋頂會伐木，他們僅需要付一部分工具和材料錢。但對於動手能力非常有限的中國人來說，將房屋維護服務分攤給各個工程承包商是最現實的選擇，但這些承包價格並不便宜，每年一次的壁爐煙囪清潔80美元、下水道疏通300美元，每季一次的自動灌溉設備保養150美元，每周一次的草坪修剪30美元，而許多難度較高的維護服務更是以小時計費。

當然，屋主也可以一次性購買一種房屋維修服務--Home Warranty，美國的許多房產投資人、尤其是海外的投資人更傾向於購買一年期的這種保障性服務，這項服務是針對房屋中電器設施或房屋配件(例如管道、電路)的一攬子服務計劃，房主可選擇購買一種服務合同，根據條款包含范圍不同，這種服務年收費介於300至600美元。一年內如果合同范圍內的設施發生故障，服務商會派[最新消息價格戶型點評]出人員進行修理或者置換。屋主隻需為每次服務承擔100美元左右的免賠額。

權力獨大的HOA

房屋升級文化

在美國購置一幢房屋，通常意味著永久擁有100%的地權及產權，但卻並不等於可以隨心所欲處理這幢房屋。美國的住房既是獨立的私人財產，也隸屬於特定的社區，社區又有專門的社區管理局(HOA)監督管轄。也就是說，自從屋主買下房子的那一刻起，他就必須恪守社區的規章制度，並履行社區成員的義務。這些規章制度中最多的是對小區業主在房屋以及周邊環境維護上的約束與規范。

美國的社區管理局和中國的物業管理公司不一樣，它負責挑選合適的物業管理公司，有點類似於中國的街道委員會，但是權力要大很多，如果屋主違反瞭某些規章，它可以強制執行懲罰措施。還可以在地產上加上扣押權，使得該地產的出售十分麻煩。筆者的一位朋友，就因為在廚房擅自裝瞭不符合社區規定的排煙管道，而在房屋最後交易的時候被社區管理局給扣下，隻能請人將管道拆除才讓交易順利進行。

筆者去年從一個環境普通的社區搬到瞭一個學區好、環境優雅的社區，小區居民以白人為主，本以為也能過上"優雅"的生活，但自從入住的那天起，便麻煩不斷。筆者過去的生活經歷中，庭前花草樹木全有物業或公寓管理方幫忙打理，從沒接觸過剪草和修理花枝的事務，對於草長高瞭幾寸、花枝是否過長，也通通沒有概念，因而接二連三地接到社區管理局的"貼條"，而那些看上去友善優雅的美國鄰居在這種事上，也總會樂此不疲地敲門提醒。

自住房尚且如此，那些投資房的屋主，若是沒有雇請青年首次購屋優惠房貸利率試算二胎年息一個專門的地產中介來打理房屋事宜，或是人在外地，未能及時回應社區管理局的要求，通常會被處以高額的罰金。而一個高檔小區的社區管理局為瞭控制社區的流動性，也通常不歡迎租客，因而會千方百計地刁難投資房的租客。

在美國購置房產，除瞭後續每年都要繳納的房產稅和保險，房屋的維護經費是最大的支出。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/14594074宜蘭縣貸款金額026.shtml

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